서울 관악구에서 5년째 전세 아파트(전용85㎡)에 살고 있는 김모씨(34세). 얼마 전 발표된 생애 최초 주택 구입자에 대한 지원 대책을 접하고 내 집 마련의 꿈에 부풀었다. 저리로 주택구입 자금을 지원 받을 수 있고 여기에 취득세는 물론, 5년간 양도소득세까지 100% 면제된다는 소식에 미뤘던 내 집 마련의 꿈을 꾸고 있다.

<뉴시안>은 4.1대책에서 발표된 생애 최초 주택 구입자에 대한 지원 내용을 바탕으로 김모씨의 내 집 마련 가상 시나리오를 짜봤다.

아파트 전용 85㎡ 이하 전세 세입자, 내 집 마련 추가비용 전국 평균 8,651만 원
생애 최초대출 시 월 약 77만원 원리금 분할 상환

서울에서 전용면적 85㎡이하의 전셋집에 살고 있는 세입자가 지금 살고 있는 집을 내 집으로 만들기 위해서는 평균 1억 6,808만원의 추가 비용을 마련해야 한다. 지금 살고 있는 전셋집을 2억 6,209만원, 매매가격은 4억 3,017만원으로 서울 평균가격을 기준으로 산정한 것이다. 도시별 평균가격을 기준으로 살펴보면 광주의 경우 전세금에 2,612만원만 추가 비용을 마련하면 전세에서 매매로 갈아 탈 수 있다. 전셋집을 전전하며 주거불안을 느낀 수요자라면 추가비용 부담이 적은 아파트를 골라 매입을 고려해 볼 만 하다.

4.1 부동산 종합 대책에 따르면 생애 최초로 주택을 구입할 경우 일정 요건을 갖추면 올해 말까지 취득세가 면제된다. 부부 합산 소득이 연 7000만 원 이하인 자가 면적에 관계없이 6억원 이하 주택을 구입할 때 취득세를 내지 않게 된다. 덤으로 최초 구입한 주택이 1세대 1주택자의 2년 이상 보유 주택이라면 매수자는 향후 5년간 양도소득세도 면제 받을 수 있게 됐다.

생애최초 주택 구입자들을 위해 금융지원도 좋아졌다. 부부합산 연소득 6000만 원 이하인 생애 최초 주택구입자가 전용 60㎡ 이하, 3억원 이하 주택 구입 시 20년 만기의 경우 연 3.3%, 60~85㎡이하, 6억원 이하에는 3.5 % 대출금리가 적용된다.

한편 이번 4.1대책에서는 젊은층의 원리금 상환 부담을 덜어주기 위해 30년 만기상품을 신설했다. 30년 원리금 균등상환을 선택할 경우 0.2%의 가산금리가 붙어 전용 60㎡이하, 3억원 이하 주택은 3.5%, 60~85㎡이하, 6억원 이하에는 3.7 %가 적용된다.

또 생애 처음 주택 구입에 한해 4월 22일부터 올해 말까지 한시적으로 DTI(총부채 상환비율)는 배제되고 LTV(주택담보인정비율)도 6월 중 60%에서 70%로 높아진다.

이번 4.1 대책에서 발표된 생애 최초 주택 구입자에 대한 지원을 잘 활용하면 계약기간 2년 마다 반복된 전세재계약과 이사에 대한 불안감에서 벗어날 수 있다.

△ 김씨는 현재 2억6200만원의 전용 85㎡ 아파트에 전세로 살고 있다. 인근의 동일 면적 아파트 매매가격이 약 4억 3000만원임을 고려하면 내 집 마련을 위해서는 약 1억6800만원 정도를 추가로 마련해야 한다. 그 동안 내 집 마련을 위한 종자돈으로 펀드나 적금을 붓고 있었지만 이번 생애 최초 주택 구입자들에 대한 대출 금리가 낮아 내 집 마련을 위한 추가 금액 전부를 생애 최초 주택 구입자금 대출을 받기로 했다. 

△ 우선 대출 가능 여부를 확인해야 되는데 김씨 부부는 연소득 합산 6000만 원 이하로 생애 최초 주택구입 대출 요건에 해당된다. 내 집 마련을 위해 전세금 2억6200만 원에 1억 6800만 원을 대출 받아야 되는데 생애 최초 주택 구입자에 한해 DTI 규제는 적용되지 않아 고려할 필요가 없다. LTV 70%(2억6200만 원*0.7=1억8340만 원)로 추가 자금을 모두 대출 받을 수 있게 됐다. 기존 LTV기준 60%(2억 6200만 원*0.6%=1억5720만 원)가 적용 됐으면 내 집 마련을 위한 추가 금액을 전부 마련하지 못할 뻔 했다.

△ 1억 6800만 원을 대출 받은 김씨 부부는 아직 생활기반이 탄탄하지 않아 원리금 균등 상환을 3년 뒤로 미루기로 했다. 거치기간 동안에는 이자로 월 53만 원을 내야 하지만 이번 4.1 대책에 따른 금리 인하로 월 2만 원이 절약돼 매달 51만 원만 내면 된다. 이로써 3년 동안 72만원을 절약할 수 있게 됐다.

△ 3년의 거치기간이 끝나면 김씨는 원리금 분할 상환을 하게 된다. 대출 금리와 상환기간이 각각 3.7%, 30년으로 대폭 완화돼 종전 기준 원리금 상환액을 월 100만 원을 내야했지만 77만 원만 내면 내 집에 대한 지분을 높여갈 수 있다. 김씨 부부에게는 낮아진 대출금리는 물론이고 보다 길어진 원리금 상환기간으로 인해 원리금 상환액이 적어져 부담을 한결 덜었다.

△ 또 김씨가 매수하려는 주택이 6억 원 이하에 해당돼 올해 말까지 매입하면 취득세까지 면제 받을 수 있어 목돈 지출을 줄일 수 있다. 4.1 대책이 없었더라면 올해 6월 내에 매입 시 430만 원, 6월 이후 매입 시 860만 원의 취득세를 지불해야 했다.

△ 이번에 매입하는 주택을 2년 이상 보유하면 양도세는 부과 대상이 아니다. 그러나 사람의 일은 모르는 일! 2년 이내 다시 매각할 경우가 생길 수도 있으니 기왕이면 1가구 1주택자가 보유한 주택을 매입해 양도 소득세를 면제 받을 수 있는 가능성을 열어 놨다. 생애최초 주택 대출 원리금 조기 상환에 대한 수수료도 없어 갈아타는데 부담도 없다.

생애 최초 주택 구입자 지원 혜택 얻으려면 조건들 꼼꼼히 따져야

4.1 주택시장 정상화 종합대책은 그 동안 높은 전셋값과 전세난에 지친 서민들에게 내 집 마련의 길을 열어줬다. 그러나 생애 최초의 내 집 마련이니 만큼 지원 요건이 까다롭다. 생애 최초 주택구입자에 대한 취득세 면제는 부부합산 연소득이 7천만 원, 생애최초 주택자금대출은 6천만 원이 넘으면 적용되지 않는다. 따라서 생애 최초 주택 구입에 따른 세금혜택과 금융지원을 받기 위해서는 부부합산 소득이 기준에 맞는지 확인해야 한다. 또 과거에 주택 매매는 물론 상속주택이나 공유지분 주택을 소유했다가 처분한 사실이 있는 경우 생애 최초 주택 구입자에 해당되지 않으니 유의할 필요가 있다.

생애 최초 주택 매입에 대한 취득세 면제는 올해 4월1일부터 올해 말까지 적용된다. 즉 연말까지 잔금 납부를 끝내거나 소유권 이전 등기를 마쳐야 취득세가 면제되므로 무리 없는 내 집 마련 계획이 필요하다.

가장 중요한 것은 주택자금 대출 및 원리금상환에 대한 구체적인 검토가 필요하다. 아무리 저리의 대출이라 하더라도 목돈을 대출하는 만큼 원리금상환이 부담스러울 수밖에 없다. 대출자의 현재 소득은 물론이고 장래 예상소득까지 고려해야 하고 평균 생계 지출비 등을 따져봐서 상환 가능여부에 따른 대출액을 결정하는 것이 중요하다.

 

 

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