［뉴시안= 이태영 기자］올해 부동산 업계는 수익 감소와 리스크 증가의 이중고를 겪을 것이라는 전망이 나왔다.

건전성 관리와 함께 사업환경 변화에 대응해 전략을 수정·개선하는 것이 올해 최대 과제라는 지적도 제기됐다.

4일 하나금융경영연구소가 내놓은 ‘2024년 부동산 10대 이슈’ 보고서에 따르면. 지난해부터 개발(시행), 건설(시공), 금융(PF·담보대출), 운용(펀드·리츠) 등 부동산업계 전반에서 업황 악화 우려가 확산중인 가운데 2024년에는 매출 감소와 자산 부실화가 보다 본격화될 것으로 예상했다.

특히 매출 감소와 부실 증가는 수익과 비용 양 측면에서 업체 건전성을 압박할 전망이어서 단기적으로는 부실 확산을 방지해 비용 측면의 충격에 대응하는 것이 중요하다고 분석했다. 2024년 부동산 10대 이슈를 확인하고 사업 전략에 미칠 영향을 가늠해봤다.

# 금리인하 기대감-경기 부진 우려감이 투자심리 좌우

금리 수준 및 향후 방향성이 부동산 시장의 주요 영향변수로 부각되고 금리인하 기대가 점차 높아지겠지만 경기 부진 우려도 지속되며 투자심리를 좌우할 것으로 전망했다.

가계부채 우려 등에 따른 주택 대출규제 강화, 상업용부동산 대출시장 위축 등으로 유동성이 감소하면서 부동산 시장에서 금리의 영향력이 크게 확대될 것으로 봤다.

미국의 정책금리 인하 가능성이 글로벌 경제는 물론 국내 경제·금융 시장의 주요 이슈로 부각될 것이라고 분석했다.

# 주택시장 양극화 심화...수도권도 권역별로 차별화

수도권과 지방의 주택 시황이 차별화되는 가운데, 수도권 내에서도 지역별 분화가 심화될 것으로 전망했다. 규제완화 및 정책 모기지 확대 등의 영향으로 지난해 주택 시장이 반등했으나 수도권으로 수요 쏠림이 심화되고 있음을 짚었다.

분양 시장에서도 서울 접근성이 좋거나 수요가 풍부한 지역은 매수세가 강하나 그 외 지역은 부진할 것으로 내다봤다.

# 서울 주요 핵심지 아파트의 최고가 경신 여부 주목

한남, 압구정, 반포, 여의도, 목동, 성수 등 서울 주요 지역에서 정비사업이 추진돼 6개 지역 합산 약 10만호 규모의 고가 아파트가 공급될 것으로 예상된다. 서울시 최고 분양가격이 경신될 것으로 보여 입주 시점의 매매가 수준이 주목된다.

공사비 등 원가 상승으로 향후 서울 핵심지역 분양 단지의 분양가격이 크게 오를 것으로 예상했다. 특히 서울 핵심지역 정비사업은 올해부터 순차 분양할 예정으로 분양가격이 얼마로 책정될 지가 관심이다.

# 상업용 부동산 투자, 오피스로 쏠림 심화

고금리로 거래가 위축된 가운데 임대시장이 양호한 오피스로 투자 쏠림이 심화될 것으로 전망된다.

물류센터, 지식산업센터(지산), 오피스텔의 경우 공급 과잉 상태에 주목했다.  물류센터는 2022~2024년 중 연평균 128만평이 공급돼 최근 5년 연평균 공급량(2018~2022년 78만평)을 크게 상회했다. 지식산업센터는 기존 공급면적의 절반에 가까운 물량이 미착공 상태다. 오피스텔은 예년 대비 공급이 줄었으나 주택시장 부진으로 수요가 급감하며 상대적 공급 과잉 상태다. 물류센터, 리테일, 지산, 오피스텔은 공급이 많고 매수세가 크게 둔화돼 수급 불균형이 이어질 전망이다.

# 위드코로나 효과, 쇼핑보다 여행쪽에서 뚜렷

체험형 소비인 여행은 강세가 지속되나 이커머스로 대체 가능한 리테일은 약세가 이어질 것으로 전망했다.

2023년(1~10월) 한국 방문 외국인은 888만명으로 2019년 동 기간의 61% 수준을 회복했다.

여행수요 증가로 호텔 운영실적이 크게 개선됐으나, 전국/서울 중소형 상가의 공실률은 여전히 팬데믹 이전보다 높은 수준이다. 전국 광역 지자체 중 서울(8.6%), 제주(8.4%)만 10% 미만의 공실률을 기록하는 등 공실 리스크는 여전하다고 진단했다.

임대실적 개선에도 불구하고 호텔 자산에 대한 매수자 희망 가격은 회복세가 더딜 것으로 예상했다.

# 대형 시공사로 수주 쏠림 지속...중소 및 PF 과부담 업체의 부실화

PF 시장 경색이 지속되며 자금력·신용도가 우수한 대형 시공사로 수주 쏠림현상이 지속될 것으로 내다봤다.

건설시장 양극화가 심화되는 가운데 중소 건설사 및 PF부담이 큰 업체의 부실화 우려가 계속 불거질 전망이다. 반면, 중견 건설사 참여 비중이 높은 비주택 시장은 시장이 위축되는 가운데 대형사 참여로 경쟁 심화가 예상된다. 태영건설의 워크아웃 신청으로 PF채무부담이 큰 건설사의 부실 우려도 확산될 것으로 예상된 가운데, 정부에서 PF사업장 및 건설업 부실확산 대응책을 지속 추진할 것으로 보여 향후 추이를 주시할 필요가 있음을 주시했다.

# 시장 연착륙에서 맞춤형 정책으로 부동산 정책 선회

지난해 부동산 정책은 규제 완화, 정책 모기지 등을 통한 시장 연착륙에 주력했으나, 올해엔 저출산 대응, 신도시 정비, 지역개발 등 세분화된 목표로 정책 포커스가 이동할 것으로 분석했다.

역전세 및 전세사기 이슈가 부각되면서 전세시장 안정화 조치와, 주택금융 영역에서는 저출산 극복을 위한 주거지원으로 정책 운영 목적이 변화됨을 강조했다.

주택공급 감소 우려 대응, 국회의원 선거 등으로 올해 다수의 지역개발 정책이 추진될 것으로 전망된다.

# 부실채권 출회 본격화로 NPL투자 확대

PF 시장 부진에도 불구하고 지난해 부실채권 발생은 제한적이었으나, 대손충당·상각, NPL펀드 등 금융시장의 대응 조치가 진행되며 올해 부실채권 규모가 확대될 것으로 분석했다.

지난해 PF 잔액 규모가 정체된 가운데 비 은행권(보험사 제외)을 중심으로 대출연체가 증가하고 있음을 우려했다.

금융업권에서 대손충당·상각 등으로 손실 대비한 대출채권은 적극 매각을 추진할 것으로 예상했다. 정부도 부동산PF에 대한 선별 지원 필요성을 제기하고 있어 회생이 어려운 사업장의 NPL 전환이 증가할 것으로 진단했다.

# 해외 상업용 부동산, 문제 사업장으로 자금투입 부담 지속

해외 상업용부동산(CRE) 유동성 축소에 따른 차환(Refinancing) 이슈가 지속된 가운데, 올해에도 미국 및 유럽 자산의 리파이낸싱이 진행되며 국내 투자기관의 자금부담이 이어질 것으로 예상했다.

가격 하락세가 지속되는 가운데 금융기관 대출태도도 보수화되며 만기 대출의 차환에 어려움이 지속될 것으로 내다봤다.

국내 금융회사의 해외 부동산 대체투자 잔액은 2023년 6월 기준 55조8000억원으로 보험사, 북미 지역 비중이 높은 편이다. 올해까지 전체의 4분의1, 2026년까지 전체의 절반 가량이 만기도래해 자산 미매각시 차환 등 추진이 필요하다고 풀이했다.

해외 금융기관의 부동산 대출조건 강화로 차환 시 투자기관의 추가자금 투입부담이 지속되고 있으며, 차환 실패 등에 따른 기한이익상실(EOD) 규모는 아직 제한적이나 향후 계속 늘어날 것으로 예상했다.

# 가계부채 부담, 부동산 가격 하락 압력으로 작용

지난해 글로벌 주택가격 상승세가 둔화된 가운데 가계부채 부담이 큰 일부 국가에서는 하락세를 보였다. 부채부담에도 불구하고 경제 성장세가 이어지는 국가에서는 급격한 가격 조정 가능성은 낮을 것으로 전망된다.

특히, 가계부채 부담이 큰 일부 국가에서 주택가격 하락이 지속되거나 최근 하락세로 반전될 것으로 분석했다. 가계부채 부담이라는 제약 조건 하에서 거시경제 활력과 시장 수급 여건을 어떻게 관리하는가에 따라 부동산 시장의 흐름이 달라질 것으로 내다봤다.