［뉴시안= 이태영 기자］세입자 보호가 상대적으로 취약한 5억원 이하 전월세 시장 중심으로 임대차 제도를 개편해야 한다는 의견이 제시됐다. 특히 월세시장 중심으로 재편되기 위해선 세액공제의 소득기준을 현행보다 높이고 임대사업자의 장기공급 및 임대소득세 산정에서도 전세보다 나은 인센티브를 부여해야 한다는 주장도 제기됐다.

5일 국토연구원이 내놓은 ‘국토정책브리프’ 제955호 '주택 임대차시장 현황과 개선방향'에 따르면, 2020년 이후 우리나라 임대차 시장은 전세시장을 중심으로 가격 변동 등락이 높았으며, 이로 인해 전세를 중심으로 전세사기, 전세 보증금 미반환 등 시장 리스크가 발생하고 있다. 이와 같은 높은 시장 리스크에 대응해 시장의 안정성을 높이고, 지속가능한 임대차 시장을 유도하기 위해 임대차 제도에 대한 개선 필요성이 지속적으로 제기됐다.

코로나19에 따른 경기침체에 적극 대응하던 2020~2021년 시기, 저금리와 풍부한 유동성으로 주택가격 및 전세가격이 크게 상승한 반면 월세가격은 상승폭이 크지 않았다.

금리 상승 등의 영향으로 전세가격은 2022년 8월부터 큰 폭으로 하락, 월세가격은 2022년 10월부터 하락하여 2023년 7월 기준 전세는 고점 대비 11.5%, 월세는 고점 대비 1.7% 내렸다.

전세시장의 변동성이 높아지면서 전세사기, 보증금 미반환 등 전세시장의 리스크가 확대, 임대차시장은 월세 선호가 높아지는 것으로 분석됐다.

2014~2021년까지 임대차 거래에서 40% 수준이었던 월세 거래는 2022년부터는 50%를 넘어선 것으로 나타났다.

보고서는 임대차 시장의 안정성을 높이고, 시장의 지속가능성을 높이기 위해서 주거 취약층 중심의 임대차 제도 개편, 건전한 임대사업자 육성 및 관련 인프라 구축, 임대차시장의 월세화에 대비해 전세에 유리하게 설계된 제도 개선이 필요하다고 제언했다.

우선 주거 취약층 중심의 임대차제도 개편을 강조했다. 임차인 보호 및 지원 정책의 대상을 시장변동성과 보증금 미반환 위험에 노출돼 있는 5억원 이하 임대차에 집중하도록 관련 제도 개편 필요성을 제기했다.

또한 건전한 임대사업자 육성 및 관련 인프라 구축 필요성을 제시했다. 장기적으로 임대주택을 공급하고, 꾸준히 관리할 수 있도록 운영비용 중심(예: 보유세 등)의 인센티브를 부여하는 형태의 주택임대서비스 산업 육성, 일정 보증금 예치제도(예: 10% 등)를 통한 무자본 갭투자 방지, 전자계약 활성화를 통한 계약 안정성 제고, 사전 상담과 예방 중심의 지원체계 구축 등 인프라 개선이 필요하다고 짚었다.

아울러 임대차시장의 월세화에 대비해 전세에 유리한 제도의 개선을 지적했다. 월세세액공제의 소득기준을 현행보다 상향하고, 면세점 이하 및 청년, 신혼부부를 위한 월세바우처도 병행 시행, 임대소득세 산정 시 주택 수 기준, 간주임대료 산정방식과 같이 전세에 유리한 제도를 전세와 월세 간 균형을 이루도록 제도 개선이 절실하다고 강조했다.