［뉴시안= 이태영 기자］총선 후 ‘4월 위기설’ 등 부동산PF 위기 현실화에 대한 건설업계 전반의 위기감이 고조되고 있는 가운데, 부동산 PF 위기 연착륙 유도와 PF구조 개선 노력이 모두 절실하다는 제언이 나왔다. 특히 부실 규모 감축 지원과 개발사업 및 PF의 구조 개선에 대한 세밀한 고민이 이뤄져야 한다는 게 주요 골자다.

건설산업연구원이 최근 내놓은 ‘건설동향 브리핑(제947호)’ 보고서는 재작년 하반기 채권시장에서의 신용경색으로 촉발된 부동산PF 위기가 최근 본격 현실화하고 있다고 진단했다.

지난 1년 반 기간 중 부동산PF 시장 내 신규 자금조달이나 기 대출금 차환여건이 극도로 나빠졌고, 공사비 인상 등 다수 불리한 여건도 동시다발적으로 전개되면서 기존 사업장에서 수익성이 크게 악화되고 있다는 것.

더욱이 개발사업장들에서의 수익성 악화로 PF의 정상적 상환 가능성이 크게 낮아진 가운데, 최근 금융감독당국이 PF의 신속한 정리에 나서면서 건설산업 전반에 위기감이 고조되고 있다고 우려했다.

정부도 지난 8일 박상우 국토교통부 장관 주재로 서울 강남 건설회관에서 열린 ‘건설업계 릴레이 간담회’를 통해 건설산업 활력 회복과 PF 연착륙을 위한 지원방안을 논의했다.

정부가 간담회를 연 이유는 부동산 시장 침체로 인한 부동산 PF 부실 우려가 다시 제기되고 있기 때문이다. 총선이 끝난 뒤 건설사들이 줄지어 도산할 것이라는 ‘4월 위기설’도 번지고 있다. 지난해 12월 태영건설이 워크아웃을 신청했다. 올해 1~2월 누적 종합건설사 폐업 신고는 68건으로, 전년 동기 대비(51건)보다 33.33% 증가했다. 같은 기간 전문건설사 폐업 신고는 377건에서 426건으로 늘었다.

보고서를 내놓은 건설산업연구원 김정주 연구위원은 ‘PF 위기’ 연착륙을 통해 거시경제 전반으로의 파급효과를 최소화하는 것이 급선무라고 짚었다.

지난 부동산경기 호황기 중 과도하게 개발사업들이 추진된 측면이 있고, 향후 우리 사회가 인식해야 할 부실채권의 규모는 예상외로 클 가능성이 있다는 점을 우려했다. 지금 상황에서는 위기 연착륙에 정책 역량을 집중해야 한다고 강조했다.

또한 PF 위기가 촉발된 구조적 원인에 대한 진단과 재발 억제책 마련 필요성을 지적했다.

김정주 연구위원은 “국내 부동산PF는 시공사 신용보강에 의존해 공급이 이뤄지는 특징이 있다”며 “때문에 개발사업에서 발생한 수익성 악화가 건설사의 부실을 초래하고, 더 나아가 PF를 공급했던 금융기관들의 부실로 전이될 가능성이 증폭되는 측면이 있다”고 분석했다. 위기 재발을 억제하기 위해서는 지금의 PF구조에 대한 개선 노력 역시 경주돼야 한다는 것.

보고서는 PF 위기 해결 방안으로 우선 위기 연착륙을 위해 부실 규모를 감축할 수 있는 다양한 지원책 마련이 필요하다고 짚었다.

먼저, 경공매 토지 및 미분양에 대한 매입 기반 확충을 꼽았다.

브릿지론 단계에서 사업의 정상적 진행이 더 이상 불가능하거나, 이미 준공이 완료돼 손실 인식 지연이 불가피한 사업장들에 대한 지원책 강화가 필요하다고 강조했다.

또한 공공 참여 펀드나 리츠, 토지은행 등을 활용해, 임대 또는 분양주택 등으로 활용 가능성이 높은 토지에 대한 시장 내 매입 여력을 확충해 줄 필요가 있다. 이를 통해 매각물량이 집중돼 발생할 수 있는 지나친 가격 하락 압력을 낮춰줘야 한다는 점도 지적했다.

LH나 지역 공공개발기관이 민간과 합동으로 펀드 등을 조성해 개별 호 또는 사업장 단위로 준공된 미분양 물량을 매입할 수 있도록 하되, 해당 펀드 등에 대해 매입 주체에 대한 취득-보유-양도세 완화, 투자자에 대해서는 세액공제 허용 등 혜택을 강화하는 방안이 모색돼야 한다는 점도 꼽았다.

또한 PF 추진 중인 사업장들에 대해서는 수익성 개선을 통해 손실 인식 시점을 분산시키고, 시장 참여자들 간 협의를 통해 손실 분담이 가능한 여건을 조성해 줘야 한다고 짚었다.

구체적으로 지방 미분양 물량을 매입하는 개인이나 법인(리츠 포함), 사업자에 대한 취득-보유-양도 등 제반 거래과정에서 발생하는 세부담을 획기적으로 줄여줘, 시장에서 미분양 물건에 대한 매입 수요가 확대될 수 있는 여건을 조성해야 한다고 주장했다.

미분양 물량을 매입을 통해 임대사업을 수행하고자 하는 개인이나 법인에 대해서도 일반 등록임대사업자에 비해 좀 더 강화된 혜택을 부여해 줄 필요가 있다. 임차수요를 확충해 주기 위해(미분양 문제가 심각한 지역을 대상으로) 미분양주택 등에 입주한 임차인에 대해서는 소득세나 법인세 측면에서 세액공제를 확대해 주는 것도 고민해 볼 만할 점으로 진단했다.

특히, 국내 개발사업과 부동산PF의 구조개선에 대한 고민 역시 필요하다는 점도 지적했다.

김정주 연구위원은 “단기 분양목적의 민간개발사업에 PF 방식을 활용하고 있는 지금의 개발사업 구조는 기본적으로 부동산 경기 변동 과정에서 금융시장 불안을 초래할 가능성을 내포하고 있다”며 “참여자간 위험분담구조 개선을 통한 사업 안정성 제고, 개발사업에 대한 관리체계를 개선해야 한다”고 강조했다.