［뉴시안= 전규열 기자］올해 세번째 파도가 서울아파트 시장을 덮치고 있다. 첫번째 파도는 2월 토지거래허가구역을 풀고 나서 집값이 오른 3월 서울아파트 주간 매매가격지수 변동율이 0.25%까지 올랐다. 두번째는 6.27대책을 급하게 등장시킨 6월 0.43%까지 상승했다.

초강력 대출규제가 수도권 전역으로 지정될 때만 하더라도 “이제 집값 잡았다”라는 반응이 많았지만 그것은 부동산시장에 대한 이해가 부족하거나 집값 하락에 대한 기대감이 커서 현실 상황을 제대로 읽지 못해서 발생한 판단 착오다.

서울 아파트값 상승률이 8월 0.08%까지 내려왔지만 더 이상 내려가지 못하고 다시 올라 9월 4주차에는 0.19%까지 반등했다. 지금 현장 분위기를 감안하면 추가 대책이 나오지 않으면 올해 최고 상승율을 뛰어 넘을 기세다.

공교롭게도 9.7 공급대책을 발표하고 난 후 서울 아파트 상승폭이 빠르게 확대되는 이유는 9.7 공급대책의 135만호 착공이라는 막역한 숫자에 공감을 하지 못했고 국토교통부가 토지거래허가 지정권한을 가져올 수 있도록 한다는 내용이 서울 한강벨트 지역을 토지거래허가구역으로 조만간 지정할 수 있다는 시그널로 받아들이면서 더 늦기 전에 마지막 한강벨트 열차에 타자는 수요가 몰린 탓이다.

이런 상황에서 집값 하락을 주장하던 한 부동산전문가의 변심 발언이 불타는 서울 집값에 기름을 부었다. 금리나 경제 등 예상치 못한 변수가 생기면 전문가도 언제든 기조를 바꿀 수는 있지만 충분히 예상할 수 있는 주택부족 문제를 근거로 폭등을 주장하면 시장은 더 불안해진다.

서울의 수요과잉과 공급부족이라는 수급 불일치와 다주택자 규제 그리고 저성장, 장기침체 길목에서 벌어지는 양극화에 대한 불안감이 더해져 발생한 서울 한강벨트 똘똘한 한 채 현상을 대출규제 같은 수요억제 규제만으로 해결하기는 어렵다.

수요억제는 갑작스러운 변수에 의한 일시적 불안감을 잠재울 수는 있지만 구조적인 사회문제를 해결할 수는 없다. 오히려 항생제처럼 규제의 내성이 생기면 그때부터 제어불능 상태가 된다.

2017년부터 8년째 규제지역에 지정되어 있고 2020년 이후 5년째 토지거래허가구역에 지정되어 있는 강남은 내성이 생겨 더 이상 규제의 공포가 먹히지 않는다.

갑작스런 금리인상으로 집값이 떨어졌던 2023년 초 강남3구와 용산구의 규제지역과 토지거래허가구역을 풀어야 했다.

집값이 과열이 되면 규제를 하고 안정이 되면 정상화를 시켜줘야 다음에 또 규제의 효과를 볼 수 있는데 오랜 세월동안 규제를 방치하면서 이제는 규제를 풀면 폭등을 하고 안 풀어도 신고가가 나오는 괴이한 상태가 되었다.

수요분산과 공급확대는 단기간에 나오기 어렵고 수요억제 규제는 일시적 효과만 있을 뿐 해결책이 될 수 없다.

보유세를 살짝 올리고 양도세는 한시적으로 내려 매물이 나올 수 있게 하는 것이 최선의 방법이다. 하지만 조세저항과 부자감세 논란을 뚫을 의지가 있는지 정부와 여당이 답을 주어야 할 때이다.

글 김인만부동산경제연구소장