［뉴시안= 전규열 기자］방송토론에서 진행자가 이런 질문을 했다. “집값은 잡아야 하는 걸까요?”

시장경제에서 가격이 오른다는 것은 수요와 공급의 밸런스가 무너졌다는 것을 의미하며 시간이 지나면 자연스럽게 균형을 맞춰 나간다.

수요가 공급대비 몰려 가격이 올라가면 가격부담을 느낀 수요자들이 구매를 줄이게 되고 가격은 다시 안정이 되는 것이 시장의 메커니즘이다.

현재 서울의 부동산시장은 이런 가격밸런스를 자동으로 맞추는 메커니즘이 고장이 났다.

가격이 비정상적으로 급등했음에도 더 늦기 전에 사자는 수요가 몰리면서 매물 찾기가 힘들 정도로 난리도 아니다. 물론 서울 한강벨트와 수도권 경부벨트의 인기단지 이야기다.

치솟는 아파트값을 잡기 위해 6.27대책으로 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한했음에도 신고가가 나오고 있으며, 부족한 주택공급을 해소하기 위해 9.7대책으로 2030년까지 135만호 주택공급 계획을 발표했음에도 상승폭은 더 확대되고 있다.

집값을 잡으려고 발버둥을 칠수록 더 깊은 늪으로 빠져드는 모양세다.

집값이 크게 떨어지면 세수감소를 떠나 자산시장 붕괴에 따른 소비위축과 경기침체, 부실채권으로 인한 금융위기가 발생할 수 있다.

집값이 크게 오르면 상대적 박탈감이 확산되면서 무리한 대출로 내 집 마련을 하려는 수요가 늘어나 가계부채가 증가하고 부동산에 돈이 묶이면서 소비가 위축되고 경착륙 위험도 커지게 된다.

그래서 정부가 바라는 집값 안정은 인플레이션 수준의 안정적인 흐름을 유지하는 것이지만 현실은 정부의 뜻대로 흘러간 적이 거의 없다.

노무현 정부 마지막인 2007년 DTI 대출규제로 강남 집값을 잡았다고 하지만 따지고 보면 집값이 안정될 때가 되었을 때 DTI 규제가 나와서 부동산시장이 잡혀준 것이다.

문재인 정부 5년 동안 잡지 못했던 지긋지긋하던 집값 상승을 잡은 것도 2022년 미국의 급격한 기준금리 인상에 따른 불확실성이었지 정부 정책이 아니었다.

정책으로 시장을 컨트롤하고 집값을 잡을 수 있다는 생각은 자만이자 오만이다.

오히려 시장을 자극하고 공격할수록 시장의 역습은 더 무섭고 강해진다.

지나친 시장개입은 왜곡을 발생시키고 불안을 확산시켜 상황을 더 악화시킨다.

서울의 수요과잉과 공급부족 문제를 단기간에 정책으로 해결할 수는 없다.

수도권 주택공급을 늘리고 서울에 집중된 대기업 일자리를 지방으로 분산시키는 정책을 추진함으로써 서울 집중화 문제를 해결하겠다는 장기적인 방향성과 강한의지는 보여주어야 한다.

그리고 똘똘한 한 채 현상을 만드는 다주택자 규제와 주택공급을 막는 재건축 초과이익환수 등 시장을 왜곡시킨 규제는 과감히 정상화하고 보유 주택 수가 아닌 보유 주택 가액 합계로 보유세는 살짝 올리고 취득세, 양도세 등 거래세는 한시적으로 내려 매물이 나오도록 해야 한다.

앞으로 집값이 안정될 수 있다는 희망의 불빛이 보이면 불안심리도 바람과 함께 사라진다.

정부의 역할은 집값을 잡는 것이 아니라 시장이 정상적인 기능을 하는 정책에 집중하는 것이다.

글  김인만 부동산경제연구소장