［뉴시안= 송서영 기자］“결국 오를 곳만 계속 오르는 뉴노멀이 시작됐습니다.”

부동산 시장을 바라보는 투자 전문가 김원철의 시선은 명확하다. 과거처럼 전 지역이 동반 상승하는 전면 강세장이 아니라, 수요와 희소성이 겹치는 지점인 새 아파트, 역세권, 강남과 직결된 축이 더 선택적으로 더 강하게 오르는 ‘뉴노멀’이 자리 잡았다는 것이다. 

‘부동산 김사부’로도 잘 알려진 그는 “반포의 평당 1000만 원이 논란이던 시기를 지나 오늘의 평당 1억 시대가 현실이 되었듯 ‘너무 올라서 더 못 오른다’는 회의는 반복되지만 가격은 상향 정상화로 귀결되어 왔다”며 “지방의 자산가들까지 핵심 축으로 자금과 거주를 집중하는 현상은 이 뉴노멀을 공고히 한다”고 말한다. 

이 같은 뉴노멀 시대 속, 그는 저서 ‘부동산 투자 황금 로드맵’에서 두 개의 해법을 제시한다. 첫째는 ‘부동산 사이클링’이다. 핵심은 ‘항상 2채 이내’를 유지하며 1가구 2주택 비과세를 활용해 순환 매매를 지속하는 것이다. 

이렇게 약세장에서 미리 준비한 이들은 예고 없이 찾아오는 강세장에서 수혜를 보게된다. 둘째는 ‘수익형 전세 레버리지’다. 투자해둔 아파트의 전세금이 올라 자기투자금이 제로 가까이 되는 순간부터는 발생하는 현금흐름을 생활비로 활용하는 구조다. 

한편 ‘똘똘한 한 채’에 대해서는 분명히 선을 그었다. 고가 아파트를 보유해도 현금흐름이 막히는 구조인 데다, 12억 이하에 보통 해당되는 주택연금의 한계, 상향 기대에 묶인 매도 의사결정의 경직성까지 겹치면 “돈을 잘 쓰기 위해 돈을 번다”는 원래의 목적에 부합하기 어렵다는 지적이다. 

따라서 자산 형성의 초·중기에는 ‘두 채 이내 순환+전세 레버리지’의 규율을 지키고, 그 이후에는 재개발 ‘입주권’으로 포트폴리오를 확장하는 접근을 권한다. 

입주권 취득세가 토지세율 기준인 4.6%으로 적용되는 점을 활용해 규제 하에서의 기동성을 확보하되, 매수 타이밍은 관리처분 인가 이후로 늦춰 리스크를 크게 줄이라는 주문이다. “초기 단계에 사서 장기 대기”는 시간·변수 리스크가 너무 크다.

실패 대응에 대해서는 의외로 간명하다. “버티는 것.” 그는 “부동산은 본질적으로 확률 게임이며, 횟수를 거듭하면 결국 그 확률만큼 나오기 때문”이라고 설명한다. 

다만 그는 “멘탈만으로 버티는 게 아니라, 체계적 공부와 현장형 멘토를 통한 의사결정의 정교화가 전제되어야 한다”며 “과장 마케팅과 비용 회수형 교육 상품을 경계하고, 정공법 컨설팅을 구분해낼 안목이 필요하다”고 말한다. 

향후 10년 뷰를 묻자 전면 강세장의 등장은 “생각보다 늦을 수 있다”고 내다봤다. 양극화 국면이 심화된 현재 구조상, 전반 심리가 부정적일 때 강세장이 열리는데, 그 신호탄은 정부 지원이 지속적으로 확장되고 있는 지방에서 먼저 켜질 가능성도 언급했다. 물론 “지금 당장은 아니다”라고 강조했다. 

결국 그의 메시지는 한 문장으로 모아진다. “부동산은 꾸준함이다.” 과거 하락세 등의 패턴이 반복될 것이라는 믿음에서 벗어나, 뉴노멀 현상을 먼저 이해하고 적용하는 이들에게 기회가 열린다는 것이 김사부의 결론이다. 아래는 부동산 교육회사 골드에듀 대표이자 투자 전문가인 김원철 저자의 일문일답. 

# 앞으로의 부동산 시장을 어떻게 평가하나

▲ 전반 상승장이 아니라 새 아파트·역세권·강남 연결축 같은 핵심 입지로 쏠리는 선택적 상승이 강화되는 국면이다. 반포의 평당 1000만 원에서 평당 1억으로 상향 정상화된 흐름처럼 “너무 올라서 못 오른다”는 인식은 반복되지만 결과적으로 더 좋은 곳이 더 오르는 뉴노멀 시대가 이어지고 있다. 지방 자산가 자금까지 강남축으로 결집하는 현상도 지속될 것이다.

# 책에서 소개한 두 가지 황금 로드맵은 무엇인가

▲ 첫째는 ‘부동산 사이클링’으로, 1가구 2주택 비과세를 활용해 두 채 이내에서 팔고 사는 순환으로 자산을 키우는 전략이다. 둘째는 ‘수익형 전세 레버리지’로, 전세금 상승으로 자기투자금이 제로에 근접하는 시점부터 발생 현금흐름을 생활비로 활용하는 구조이다.

# 책에서 언급한 '4년에 100% 수익률'의 근거와 가능성은 무엇인가

▲ 수도권 10년 평균 120% 내외, 강남 200% 수준의 장기 상승 데이터를 전제로 전세 50% 레버리지를 적용하면 연 12% 성장 가정 시 4년 누적 평가이익이 자기자본 대비 100%에 도달할 수 있다는 산술이다. 전세비율과 입지, 사이클 점검이 전제 조건이다.

#  ‘똘똘한 한 채’가 왜 ‘부자의 덫’이 될 수 있나

▲ 고가 1채 집중은 현금흐름이 막혀 돈을 잘 쓰기 위한 본래 목적을 달성하기 어렵고, 주택연금의 한계와 상승 기대에 묶인 매도 의사결정 경직으로 활용성이 떨어지는 구조이다. 결국 자산가치만 크고 쓰임은 제한되는 비효율이 될 수 있다.

# 다주택 취득세·보유세 부담 속 소액 투자자의 첫 전략은 무엇인가

▲ 주택 보유는 두 채까지로 제한해 비과세 순환을 이어가고, 그 이후의 확장은 재개발 입주권을 통해 모색하는 것이 합리적이다. 규제에서 벗어나지 않으면서 신축 프리미엄을 결합해 단계적으로 포트폴리오를 넓히는 접근이 유효하다.

# 재개발 입주권 투자의 이유와 장점은 무엇인가

▲ 대중의 이해가 낮아 경쟁이 덜하고, 관리처분 인가 이후·철거 단계의 입주권 매수는 리스크 대비 수익 타당성이 높기 때문이다. 초기 단계 장기 대기는 변수가 많아 비효율적이며, 최종 구간 매수는 신축 프리미엄과 주변 시세 수렴의 수혜를 기대할 수 있다.

# ‘투자 점수 시스템’은 현장에서 어떻게 쓰이나

▲ 전세비율·강남 접근성·연식 등을 계량해 최소 2.5점을 1차 기준으로 삼고, 전세비율이 50%를 넘으면 가점, 45% 미만이면 감점하는 식으로 판단한다. 예컨대 수지구청역 일대는 강남 25분대 접근으로 가점을 받고, 전세비율이 50%를 상회하면 투자성이 개선된다.

# 투자 실패 시의 대응 전략은 무엇인가

▲ 기본 해법은 버티는 것이며, 부동산은 확률 게임이므로 거래 횟수를 거듭해 평균으로 수렴시키는 관점이 필요하다. 동시에 공부와 현장형 멘토를 통해 의사결정을 정교화하고 과장 마케팅을 경계하는 태도가 요구된다.

# 독자에게 전하고 싶은 한마디는 무엇인가

▲ 부동산은 꾸준히 해야 하며 지금은 뉴노멀의 문법을 빨리 이해하고 적용할수록 기회가 커지는 시대이다. 과거 반복에 기대기보다 새로운 법칙을 인지하고 실행하는 민첩성이 중요하다.

# 향후 10년 수익 관점에서 주목 지역은 어디인가

▲ 자본 여력이 있으면 서울 강동구, 상대적 소액이면 은평·연신내, 그리고 경기 남부의 강남 연결 역세권을 제시한다. 구축·신축을 불문하고 강남권 연결성과 수요 축이 견고한 곳의 추가 상승 여지가 크다.

# 강세장은 언제 올 것이라 보나

▲ 양극화 속 핵심만 강한 현 구조에서는 전면 강세장이 생각보다 늦을 가능성이 크다. 다만 정부의 지속적인 지방 지원이 누적될 경우 지방에서 먼저 신호가 켜질 여지도 있으나 지금 당장은 아니다.

대담 = 전규열 대표이사 겸 편집인(경영학 박사)

정리ㆍ사진 = 송서영 기자