［뉴시안= 송서영 기자］부동산 세금은 단순한 행정 절차를 넘어 수천만 원의 손익을 가르는 핵심 변수다. 계약서 한 줄, 명의 하나에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있다. ‘부동산 세금 트렌드’ 저자 박민수(제네시스박) (주)더스마트컴퍼니 대표는 “첫 집 마련 단계에서부터 공동명의와 세대분리, 증빙 관리 같은 기본기를 챙겨야 한다”고 조언한다.

부동산 세금은 ‘몰라서 손해 보는 영역’이라는 말이 자주 따라붙는다. 그래서 공부와 준비가 필요한 분야다. 

제네시스박 역시 첫 ‘내 집 마련’을 계기로 세금 공부를 시작해 지금은 업계의 대표적 전문가로 자리 잡았다. 그러나 부동산 세금은 자주 바뀌기도 하고 그 양도 방대하다. 

그래서 그는 절세를 위한 최소한의 원칙으로 세 가지를 기억하라고 강조한다. 먼저, ‘가급적이면 부부 공동명의로 집을 마련할 것’이다. 

그는 “첫 집을 공동명의로 하면 절세 효과의 90%는 끝난다”고 말한다. 공동명의는 취득세 측면에서는 효과가 없지만, 보유세와 양도세에서 압도적인 절세 효과를 발휘한다. 

1주택을 부부가 50:50으로 공동 소유할 경우 일정 조건을 맞추면 종부세는 물론 양도세에서도 가능한 절세 효과를 거의 모두 누릴 수 있기 때문이다.

다만 전업주부 등 소득이 없는 배우자와 공동명의를 할 경우 고가주택 등 자금출처에서 이슈가 발생하면 증여세 문제가 발생할 수 있으므로 유의해야 한다.

다음은 ‘세대분리를 했다고 안심하지 말 것’이다. 비과세 혜택은 조건만 충족하면 큰 절세 수단이 되지만, 세대분리만으로 안심하는 건 위험하다. 

실제 판례에서도 주민등록상으로 세대를 분리했더라도 자녀와 생계를 같이 하면 1세대 3주택으로 판정돼 비과세를 받지 못한 사례가 있었다. 과세당국은 주민등록뿐 아니라 실제 생활 여건과 카드 사용 내역, 임대차계약까지 확인한다.

끝으로 ‘영수증과 증빙자료를 반드시 챙길 것’이다. 제네시스박 대표는 절세의 시작은 꼼꼼한 서류 관리라고 강조했다. 

취득세 납부 내역, 중개수수료 영수증, 인테리어 자본적 지출 증빙 등을 챙기면 양도세 계산 시 필요경비로 반영돼 큰 절세 효과를 볼 수 있다.

단순 욕실 리모델링 같은 소모성 지출은 인정되지 않지만, 배관 교체·보일러 설치 등은 자본적 지출로 인정받는다.

그는 부동산 정책에 대해 “세금으로 수요를 억제하는 방식은 시장의 균형을 흔들 수 있다”고 지적했다.

특히 전월세 시장의 80%를 차지하는 민간 임대 공급이 세금 부담으로 위축되면 전월세 가격 상승으로 이어져 임차인의 부담이 커질 수 있다는 설명이다.

또한 향후 수요 억제 정책이 한 단계 더 강화되기 전에 ‘지금이라도 집을 사야 한다’는 소비자 심리가 작용해 신축 아파트나 역세권, 강남권 등 특정 지역으로 수요가 몰리면서 주택 시장의 양극화가 심화될 가능성이 있다고 전망했다.

이에 따라 그는 취득세·양도세 등 거래세를 완화하고 시장 자율에 맡기는 방향이 바람직하다고 덧붙였다. 아래는 제네시스박 대표의 일문일답. 

# ‘내 집 마련’에서 시작된 경험이 현재 부동산 세금 전문가로 자리 잡게 된 전환점이 된 것으로 알고 있다. 당시 가장 크게 느낀 어려움은 무엇이었나.

▲ 2014년에 아이가 태어나면서 내 집을 마련했다. 빌라 월세에 살다가 쾌적한 곳에서 살아야겠다는 생각을 했는데 자금이 부족해 구축 서울 아파트를 찾았다. 예산은 대출 포함 3억 원이었고, 직장이 판교라 인근 용인 지역을 알아봤지만 그래도 서울에 머물고 싶었다. 결국 서울 외곽의 시세 3억 초반의 아파트를 봤다. 어디를 사야 할지도, 대출을 얼마나 받아야 할지도 막막했으며 집값 상승은 고려하지 않고 단순히 거주 공간만 생각했다.

계약 당시 공동명의를 하지 않고 단독 명의로 했는데, 이 과정이 계기가 되어 본격적으로 부동산 세금 공부를 시작하게 됐다. 경매 공부 경험이 있어 서류 준비에 도움이 됐고, 세무사 공부도 했지만 실전이 책에서 본 것과는 완전히 다르다는 점을 깨달았다.

# 부동산 투자 과정에서 ‘놓치면 손해 보는’ 절세 항목은 무엇인가.

▲ 첫 집은 반드시 공동명의로 하는 게 중요하다. 단독 명의로 하면 양도세에서 큰 손해를 본다. 다만 아내가 전업주부인데 남편이 자금을 다 냈다면 증여세 문제가 발생할 수 있으니 조심해야 한다. 사회에 막 나온 이들은 임대차계약서 쓰는 법도 모르기 때문에 사회에 나오면 소중한 재산을 지킬 수 있는 공부가 필요하다. 

# 양도소득세·비과세 혜택을 활용할 때 주의할 점은 무엇인가.

▲ 현재는 다주택을 보유하기 어려운 구조다. 많은 사람들이 상급지로 이동하고 싶어 하는데, 비과세 혜택은 ‘1세대 1주택’이라는 기본 조건을 지켜야 한다. 

그러나 단순히 주민등록을 분리했다고 해서 비과세가 인정되는 것이 아니다. 실제로 서초에 집이 있으면서 아들과 함께 거주하던 사례에서, 주민등록만 분리했지만 과세당국은 생계를 같이한다고 판단해 비과세를 취소하고 양도세를 8억 원으로 정정한 일이 있었다. 

# 세법이 자주 바뀌는데, 일반인들이 대응하기 위해 가져야 할 습관은 무엇인가.

▲ 일반인들이 세법 개정을 따라가는 것은 사실상 불가능하다. 그래서 팔기 전에 세무사 상담을 꼭 받아야 한다. 양도세뿐 아니라 취득세도 중요하다. 

실제로 토지거래허가제가 풀렸을 때 20억 원짜리 건물을 잘못 매수하면서 두 번째 주택이라 취득세율이 3%가 아닌 8%로 적용돼 1억 원을 더 낸 적이 있었다. 사전에 세무사에게 상담을 받았다면 피할 수 있었던 일이었다. 결국 사전 체크가 절세의 핵심이다. 

# 서류나 영수증 관리의 중요성을 강조했는데, 구체적으로 어떤 자료를 챙겨야 하나.

▲ 첫 주택에서는 비과세 혜택이 가장 효과적이다. 다만 고가주택이라면 공동명의 여부와 취득세 납부 내역을 꼼꼼히 챙겨야 한다. 

취득세 납부 과정에서 중복 청구나 과다 청구가 없는지 확인해야 하고, 인테리어 비용의 경우 자본적 지출로 인정되는 항목을 잘 구분해야 한다. 

배관·보일러 교체 등 대규모 공사는 인정되지만 욕실 타일 교체 같은 소모성 공사는 인정되지 않는다. 인테리어 견적서와 영수증을 보관해 두면 양도세 필요경비로 반영할 수 있다. 서류를 핸드폰으로 일단 찍어서 보관해두는 습관을 들여야 한다.

# 변하지 않는 절세의 기본 원칙은 무엇인가.

▲ 가장 중요한 건 '분산'이다. 단독 명의보다 공동 명의가 유리하고, 증여도 마찬가지다. 더 나아가 개인이 아닌 법인으로 명의를 분산하기도 한다. 절세 고수는 시간을 분산한다. 10년 마다 새로 생기는 증여재산공제를 활용하는 것이 좋은 예다.

# 특정 지역만 집값이 오르는 뉴노멀 시대에 절세 관점의 조언은 무엇인가.

▲ 자금 여력이 된다면 실거주 목적의 주택을 매수하고 오래 거주하는 것이 가장 큰 절세 효과를 준다. 

# 부동산 정부 정책은 어느 방향으로 가야 한다고 보나 

▲ 큰 틀에서 시장에 맡겨야 한다. 취득·보유·양도 단계 모두 규제가 많은 편이다. 따라서 지방 주택을 처분하고 수도권으로 몰리는 현상이 나타난다. 

거래세를 낮춰야 거래가 원활해지고 시장이 정상화될 수 있다. 지금처럼 수요를 억제하면 오히려 신축·역세권·강남권 등 특정 지역으로 수요가 집중돼 집값 양극화가 심화될 수 있다. 결국 시장 자율에 맡기는 것이 중요하다고 본다. 

대담 = 전규열 대표이사 겸 편집인(경영학 박사)

정리ㆍ사진 = 송서영 기자